Le choix de vos SCPI et du mode d’investissement découle évidemment de vos objectifs mais aussi de votre situation fiscale. En effet, les SCPI ne sont pas considérées comme des valeurs mobilières et ne sont donc pas éligibles au régime forfaitaire dérogatoire de la « Flat Tax ». La fiscalité des SCPI, c’est donc bien la fiscalité de l’immobilier avec impôts sur les revenus fonciers et impôts sur les plus-values.
Une taxation à deux niveaux
Imposition des revenus fonciers
Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu. A ce titre, ils sont taxés à hauteur de votre taux marginal d’imposition (le fameux barème : 0%, 14%, 30 %, 41%, 45%) ET aux prélèvements sociaux (17.2%).
L’assiette d’imposition se limite au bénéfice foncier. Celui-ci correspond à vos loyers, réduits des charges de gestion et des charges financières. Dans le cas des SCPI payées cash, les loyers que vous encaissez sont nets de toutes charges de gestion et financières. C’est donc sur la totalité du loyer versé que portera le calcul de votre impôt.
Remarque : Un autre facteur pouvant influer est la présence d’un déficit foncier résultant d’une autre opération immobilière – nous restons ici dans le cas général en supposant que vous n’avez pas de déficit foncier extérieur à l’opération.
Un cas particulier, le régime des expatriés : Pour un propriétaire de parts non-résident fiscal français, c’est le plus souvent un barème d’impôt forfaitaire à 20% qui s’applique. Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux.
Fiscalité des Plus-Values
En cas de revente avec plus-values, celles-ci seront imposées au taux de 19%, additionné des prélèvements sociaux (17.2%). L’impôt et les prélèvements sociaux feront l’objet d’abattements progressifs de la 6ème à la 30ème année.
L’incidence fiscale du mode d’acquisition
SCPI en Cash
Pour des parts de SCPI de rendement dont le parc immobilier se situe majoritairement en France, l’imposition des loyers varie donc 17.2% à 62.2% selon le taux marginal d’imposition (TMI ou tranche) du détenteur des parts.
La fiscalité des SCPI reste donc acceptable pour les investisseurs situés dans les TMI basses. Cependant, pour les TMI plus importantes, les niveaux de prélèvement atteints s’avèrent prohibitifs. Il existe des alternatives très intéressantes fiscalement pour les moyens et gros contribuables (SCPI investies majoritairement à l’étranger, Nue-Propriété de SCPI, SCPI de Plus-Values, SCPI dans un contrat d’assurance-vie)
SCPI à crédit
L’effet de levier d’un emprunt permet d’accélérer votre constitution de patrimoine. De plus, la déductibilité des intérêts donne un avantage fiscal supplémentaire à l’achat de parts de SCPI à crédit. En effet, dans le calcul de l’imposition de vos parts, on va déduire des loyers, les intérêts ainsi que les primes d’assurance versées. L’assiette d’imposition est donc moindre que pour un investissement cash.
A noter que la part d’intérêts versée chaque année va en décroissant. Cet avantage s’estompe donc avec le temps.
Pour les TMI les plus hautes, il reste assez prohibitif d’acheter à crédit la pleine propriété des SCPI investies en France. Il existe des alternatives (SCPI investies majoritairement à l’étranger, Nue Propriété, SCPI de Plus Values…)
Cas particulier : les SCPI Fiscales
Ces SCPI ont pour objectif de permettre aux investisseurs de réaliser des opérations immobilières défiscalisantes. Leur avantage premier est l’absence de contrainte budgétaire, qui permet d’ajuster le montant investi aux besoins et aux moyens financiers de l’investisseur. L’investissement moyen constaté en SCPI Pinel est ainsi de l’ordre de 50k € à 100k €. En SCPI de déficit foncier, on est autour des 10k € – 30k €.
Ces SCPI versent un rendement locatif annuel de l’ordre de 2%. Ce rendement est sujet à la fiscalité décrite plus haut.
Elles donnent droit à des réductions d’impôts (SCPI Pinel) ou à une réduction de l’assiette fiscale (SCPI de Déficit Foncier ou Malraux, SCPI de Monuments Historiques).
