Qu’il s’agisse de préparer une vente, une succession ou tout simplement de faire un point, l’évaluation d’un bien immobilier reste au cœur des préoccupations de nombreux propriétaires. Comment réaliser une estimation de la valeur vénale réaliste dans un marché complexe et changeant ? Quelques explications et conseils.
La méthode par comparaison
Pour peu que vous sachiez faire preuve d’impartialité, vous pouvez essayer d’effectuer par vous-même cette évaluation. Il vous faut utiliser la méthode par comparaison.
Consultez les sites spécialisés et les vitrines d’agences pour repérer les biens équivalents au votre situés dans votre quartier voire votre rue.
Les critères à retenir sont ceux de la qualité de construction, la surface habitable, du nombre de pièces, de l’existence d’annexes (cave, box, place de parking, garage), de l’état de présentation, de l’accessibilité (plain-pied, étage, escaliers, ascenseur), de l’existence d’un extérieur (jardin, balcon, terrasse, cour) et du montant des charges et de la taxe foncière.
Classez ces offres et tâchez d’y insérer votre bien en toute objectivité. Cette approche permet d’établir une valeur théorique relativement réaliste.
Attention à certains facteurs
Dans un même secteur le prix de biens équivalents peut varier dans une large fourchette en cas de présence d’une infrastructure apportant commodité ou au contraire nuisances ! Un facteur à ne pas négliger.
Les évaluations internet
De nombreuses plateformes Internet vous proposent d’effectuer une estimation en ligne en quelques clics. Cette dernière obéit à un algorithme propre à chacune d’entre elles dans lequel le prix au m² identifié dans le secteur du bien est déterminant.
Ce prix au m² est calculé après compilation des ventes effectivement réalisées dans celui-ci.
Si ces estimations se trouvent être assez justes pour les biens standardisés, appartement dans une copropriété en particulier ou logement haussmannien dans une avenue précise, elles deviennent vite aléatoires lorsqu’il s’agit d’évaluer une villa en milieu rural ou un appartement en maison de ville.
Faire appel à un professionnel
Vous pouvez faire estimer votre bien par un professionnel : agent immobilier, expert en immobilier ou notaire.
L’estimation effectuée par un agent immobilier constitue un avis de valeur. Ce dernier a l’avantage d’être réaliste et généralement gratuit. Elle se traduit par la remise d’un avis de valeur dans une fourchette de 5 à 10 %.
Si l’expert immobilier et le notaire sont aptes à vous fournir une véritable étude et une évaluation de valeur vénale plus précise, celle-ci peut coûter chère : jusqu’à 1500 € pour l’expertise d’un pavillon par un expert agréé !
Une estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier mérite une attention au cas par cas.
“Internet peut vous donner quelques indications mais votre bien mérite le déplacement et l’avis d’un professionnel de l’immobilier.”
Une estimation s’effectue après une visite attentive du bien et la prise en compte de critères inappréciables à distance : qualité de la construction, orientation, quiétude et esthétique. Un subtil mélange de critères objectifs et subjectifs qui nécessitent un vrai savoir-faire !
Un cocktail parfois compliqué à réaliser qui nécessite beaucoup de savoir-faire et d’expérience. Une bonne raison pour faire appel à un professionnel du marché immobilier local.
Trois points clés fondent les bonnes estimations
– L’objectivité de celui qui la rédige (parfois incompatible avec le lien affectif entretenu par le vendeur avec son bien)
– Une attention au cas par cas qui mérite une visite approfondie du bien (impossible dans le cas d’une estimation en ligne)
– Une prise en compte des critères subjectifs (esthétique, ambiance…)
