Le droit de propriété d’un bien immobilier se compose du droit de l’utiliser, d’en percevoir les fruits et d’en disposer. En cas de démembrement, ces droits peuvent être partagés et répartis entre plusieurs personnes, l’une possédant la nue-propriété, l’autre l’usufruit, la combinaison des deux équivalant à la pleine propriété. La nue-propriété et l’usufruit n’engagent pas les mêmes contraintes et avantages.
L’usufruit et nue-propriété
- Usufruit
On désigne par l’usufruit le droit d’utiliser un bien (d’y habiter, par exemple) et le droit d’en percevoir les fruits (comme des loyers). L’usufruitier, s’il décide d’habiter le logement, doit alors payer les charges qui y sont liées et en assurer l’entretien quotidien.
Il a aussi la possibilité de mettre le logement en location. Si la durée du bail est supérieure à 9 ans, il doit cependant avoir l’accord du nu-propriétaire. En revanche, il lui est impossible de disposer du bien, donc de le vendre.
L’usufruit est généralement (mais pas obligatoirement) donné pour une durée indéterminée. Il prend ainsi fin au décès de l’usufruitier. C’est d’ailleurs le principe de fonctionnement du viager.
- Nue-propriété
Par opposition, le nu-propriétaire, s’il ne peut occuper le logement ou en percevoir les fruits, a le droit de disposer du bien et de vendre sa part de nue-propriété. En aucun cas, il ne peut s’opposer aux droits de l’usufruitier et donc le contraindre à quitter le logement.
C’est lui qui est chargé des réparations majeures concernant le bien et des travaux relevant des gros murs et des voûtes, des poutres, des digues et des murs de soutènement, des clôtures.
Evaluer la valeur de chacun
Les principales questions surviennent si l’usufruitier et le nu-propriétaire décident de vendre le bien.
Il faut alors calculer la part qui revient à chacun. Pour cela, un barème a été mis en place. Il détermine la part du prix du bien qui revient à chacun en prenant en compte l’espérance de vie de l’usufruitier.
Démembrement et fiscalité
Quand et comment décider de démembrer un bien ? La décision appartient au propriétaire du bien.
Il peut le faire de son vivant, afin d’anticiper sa succession et de profiter d’une optimisation fiscale. Il peut ainsi décider de céder la nue-propriété du bien à ses héritiers tout en conservant l’usufruit.
Les héritiers seront alors imposés selon le principe des donations et au décès du propriétaire, ils récupèreront la pleine propriété sans avoir à payer de droits de succession.
