L’achat d’un bien immobilier est généralement précédé de la signature d’un compromis de vente, qui constitue un avant-contrat. D’autres formes d’engagement avant signature de l’acte authentique de vente comprennent la promesse de vente ou la proposition d’achat. Mais qu’en est-il exactement de ces différents types de contrats ?
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente se présente comme un avant-contrat, constituant un engagement réciproque des deux parties : le propriétaire s’engage à vendre son bien à l’acquéreur, tandis que celui-ci s’engage à acheter le bien aux conditions prévues dans le contrat. Le compromis de vente fixe les modalités de la vente. Il mentionne ainsi le prix du bien immobilier, les conditions générales, les conditions particulières souhaitées par les parties, ainsi que les conditions suspensives. Le compromis indique également une date butoir à laquelle l’acte de vente définitif devra avoir été signé (généralement 3 mois après le compromis).
Le compromis de vente : modalités pratiques
Le compromis de vente peut être signé devant notaire : dans ce cas, c’est ce dernier qui établit le contrat. Généralement, la rédaction du compromis est comprise dans les émoluements que touchera le notaire au moment de la vente. Néanmoins, elle peut aussi être payante. Vendeur et acheteur ont la possibilité de signer un contrat d’engagement réciproque sous seing privé. La rédaction du compromis pourra s’appuyer sur l’un des nombreux modèles que l’on trouve sur internet, en l’adaptant aux conditions souhaitées par les deux parties.
Cette deuxième solution est à privilégier si l’on ne parvient pas à obtenir assez rapidement un rendez-vous chez le notaire. La signature du compromis est généralement accompagnée par le versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur (les parties s’entendent souvent sur 10%). Le chèque est remis au notaire qui effectuera la vente et versé sur un compte de séquestre. Le vendeur doit, quant à lui, fournir un dossier des diagnostics techniques.
Du compromis à la signature de l’acte authentique
Il se passe généralement entre 2 et 3 mois entre la signature du compromis et celle de la vente définitive. Durant cette période, le notaire s’occupe des formalités préalables à la vente : il rassemble et vérifie les titres de propriétés qu’il fera inscrire au livre hypothécaire.
Ces formalités préalables ne débutent cependant que 7 jours après la signature du compromis, cette période couvrant la période de rétractation sans motif garantie par la loi à l’acheteur. Au-delà des septs jours, l’acheteur pourra faire jouer des clauses suspensives inscrites dans le compromis. La principale condition suspensive est la non obtention du prêt. Dès lors que l’acquéreur achète le bien en ayant recours à un crédit immobilier, cette condition figure obligatoirement dans le compromis. L’acheteur dispose de 45 jours pour obtenir son financement. Les autres conditions suspensives comprennent une situation hypothécaire non apurée, la préemption du bien par une collectivité publique et la découverte de servitudes d’urbanisme.
Des alternatives au compromis : la proposition d’achat et la promesse de vente
La proposition d’achat est un document d’engagement unilatéral produit par l’acheteur, qui souhaite réserver un bien immobilier pour un prix identique ou inférieur à celui proposé par le vendeur. L’offre doit être écrite et elle est généralement limitée dans le temps. Le vendeur est libre de l’accepter ou de la refuser. S’il accepte, il y a contrat et l’acheteur ne peut plus se rétracter. La promesse de vente, à l’inverse de la proposition d’achat, engage le vendeur : elle peut être unilatérale, mais si elle est contresignée par l’acheteur, elle constitue un compromis de vente. Le vendeur peut signer une promesse unilatérale lorsqu’il est en présence d’un acheteur intéressé, mais pas encore décidé. La promesse de vente constitue une réservation du bien.
